Rendkívül érdekes tendencia figyelhető meg a hazai családi házak, ikerházak piacán, főként a fővárosban, a vidéki nagyvárosokban, valamint azok vonzáskörzetében. Mégpedig az, hogy a modern életforma miatt az újabb generációk sokszor a nagyobb kényelmet nyújtó, kertgondozást és egyéb önálló fáradozást nem vagy jóval kevésbé igénylő lakásokat részesítik előnyben.
Ez pedig azt jelenti, hogy az elmúlt évek ingatlanpiaci robbanása, a kereslet látványos növekedése jobban érintette a lakásokat, mint a házakat. Csak az egyik összetevője ennek, hogy a városok lakáspiacain kisebb értékűek, így amúgy is gyorsabban cserélnek gazdát az otthonok. A másik a fent emlegetett kényelmi szempont. Ez persze nem jelenti azt, hogy nem épülnek házak, ikerházak, legfeljebb azt, hogy arányuk a teljes új kínálaton belül – a városokban mindenképp – csökken. Ettől még az építési, kivitelezési piacon nagyot lendíthet az évek óta várt típustervprogram. Ráadásul ennek keretében több mint kilencvenféle ház érhető el, azaz mindenki megtalálhatja köztük a számára legideálisabbat.
Ezzel pedig jócskán felgyorsulhat egy-egy lakóingatlan felépítésének a folyamata, jelentős gazdasági lökést adva az új építéseknek, karöltve a korábbi, jelentősen egyszerűsített építési-engedélyezési szabályokkal. Simon Éva, az Ingatlanbazar.hu üzletágvezetője szerint rengeteg tényező befolyásolja egy-egy nagyobb vidéki város családiház-kínálatát. A portál adatai szerint például igen nagy lehet a különbség a kínálati és a keresleti árak között. Főként azért, mert mindenki arra számít a média – sokszor felületes – cikkei nyomán, hogy az árak valóban emelkednek. Holott nehéz utánajárni, hogy csak a kínálatiak növekednek-e ilyen mértékben, mert sok esetben csak az irányárakat növeli a médiafelhajtás, a tényleges keresletet nem feltétlenül.
MIBEN SEGÍT A MINTATERV?
A Nemzeti Mintaterv Katalógus az építkezés korábbi időigényét több hónappal is lecsökkentheti. Ezzel pedig nemcsak közvetett, hanem közvetlen módon is támogatja az építőipart és így a gazdasági bővülést. Ez igencsak szükséges, hiszen egyre sűrűsödő feszültségek vannak a világgazdaságban, és sajnos az európai uniós források csökkenésére is számítani kell a 2020-as évet követően. Márpedig az építőiparban hosszabb, sokesztendős távlatokban érdemes gondolkodni, mert az elkezdett építések többéves átfutásúak.
Különösen igaz ez most, amikor a munkaerőhiány kapcsán a szokásos két évvel szemben akár három-négy esztendeig is eltart egy-egy kivitelezés. Kiváltképp, ha magánerős építéssel állunk szemben. Elég egy kis csúszás, és borul a teljes kivitelezési időzítés, hiszen egy-egy családi háznál kifejezetten egymásra épülnek a munkafolyamatok. A mesterek pedig oda pártolnak, ahol azonnal tudnak dolgozni, nem várnak egy-egy csúszás esetén. Ilyen helyzetben pedig tényleges segítséget jelent, ha a tervezés folyamán nemcsak a rajzok, a kivitelezési tervek készülnek el, hanem az anyagszükségletet és hasonlókat is kiszámolják.
E tekintetben szintén segítséget nyújt a friss Nemzeti Mintaterv Katalógus. Lerövidíti az építkezést, gazdaságossá teszi a folyamatokat, a selejt csökkenésével pedig még a költségeket is mérsékli a használata. (Közel sem csak a tervezési, hanem a kivitelezési munkák kapcsán is megtakarítást biztosít.) A mellékelt táblázatból jól látszik, hogy már az egyszerűsített építési eljárások mekkora népszerűségnek örvendtek.
A tervezési és kivitelezési költségcsökkenés nyomán így nem lenne meglepő, ha a Nemzeti Mintaterv Katalógus használata is látványosan gyakoribbá válna akár már a következő hónapban, illetve a tavasszal induló 2020-as építési szezon alkalmával. Az Ingatlanbazár szakértői szerint a mintaterv mindig olcsóbb, hatékonyabb, ám a tapasztalat azt mutatja, hogy sok esetben gyengébb minőségű lehet a végeredmény, mint az egyedi építésnél. Ugyanakkor mégis valószínűsíthetően több szempont miatt is sikeres lehet ez a kezdeményezés: gyors és olcsó is egyben. Simon Éva szerint viszont sok múlik a kommunikáción, hogy miként adják el az ötletet. Külföldön, Londonban is van precedens a sikerre: az ottani munkásházakat ugyanígy építették, ma meg hatalmas áruk van.
Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője úgy véli, az építési folyamatok egyszerűsítése, gyorsítása és az esetleges tervezéssel kapcsolatos költségek csökkentése egyaránt a fogyasztók érdekeit szolgálja, ezért ez szakmailag helyes cél. Hozzáteszi: számos projektet alaposabban szemügyre véve arra az érdekességre lehetünk figyelmesek, hogy a hasonló alapterületű, illetve azonos szobaszámú ingatlanok esetében egymástól függetlenül hasonló alaprajzot készítenek a tervezők. Miért? Mert az a megbízók leggyakoribb kérése, hogy a legkisebb alapterületbe a legnagyobb számban zsúfoljanak bele külön nyíló, élhető szobákat. Emiatt így az esetek többségében egyedi tervezés mellett sem lesz változatosabb az alaprajzok köre, mint amit a Nemzeti Mintaterv Katalógustól várhatunk.
További előny, hogy ezzel elkerülhetők a tervezői hibák, valamint jobban kivédhetők az építtetők, az ingatlanfejlesztők esetleges csalafintaságai – sorolja az érveket Balla Ákos.
A ZÖLDBE KÖLTÖZŐK
Azonban a projekt nem független a piaci trendektől. Például rengeteg fejlesztés tette újra népszerűvé a kiköltözést a fővárosból, amelynek a környékén épül a legtöbb új családi ház, amelyek esetében a legnagyobb szükség lehet a mintatervekre. Balla Ákos szerint a drágulás gyakran szorítja ki a vásárlókat a budapesti külső kerületekbe vagy még tovább, valamelyik szomszédos településre. Sokszor a fiatal, kisgyermekes párok lelkesen döntenek úgy, hogy a kertváros ideálisabb számukra. Persze aki kiköltözik, az meg kell, hogy barátkozzon a mindennapi hosszas autózással vagy a zsúfolt tömegközlekedéssel. A megújult M2-es miatt egyre kedveltebb Dunakeszi, Göd és Fót, a déli szektorban pedig Érdet segíti az M6-os, M7-es, valamint a 6-os és 7-es út. Az M0-s körgyűrű fejlesztése is tovább könnyíti majd a közlekedést. A vonatközlekedés szintén egyre jobban fejlődik Budapest környékén. A város minősítésű települések népszerűbbek az átlagnál. Az északi szektorban Pilisvörösvár, Szentendre, Dunakeszi, Göd, Fót, keletebbre Kistarcsa, Gödöllő és Pécel a népszerű. Délen és nyugaton Vecsés, Gyál, Dunaharaszti, Szigetszentmiklós, Érd, Budaörs és Budakeszi a legkeresettebb település a Balla Ingatlan tapasztalatai szerint. Jól jön, ha egy kisvárosnak van saját kulturális háttere, továbbá munkahelyteremtő beruházásai.
MAGAS ÁRAK
Vidéken a használt és új otthonok piacán a 100-120 négyzetméteres családi házak, ikerházak a legnépszerűbbek. Minél távolabb keresünk ingatlant Budapesttől, annál olcsóbbakat találunk. Persze településen belül is megfigyelhetők azok a differenciálódások, mint a főváros városrészeiben, kerületeiben. Az üres építési telkek Budapesten belül már most – mérettől és helytől függően – 30-50 millióért kelnek el. Az új építésű családi házak és ikerházak Észak-Pesten 30-50 millióba kerülnek, Érden 48–60 millió, Csepel környékén 40-45 millió forint az áruk. Szentendrén viszont az új vagy újszerű sorházakért már 70-80 milliót is elkérnek.
TÁVOLABB GYENGE A PIAC
Simon Éva szerint tény, hogy a kedvezményes hitelek és a családtámogatási kedvezmények (vidéki CSOK) lehetősége is felfelé hajtja az árakat. Mint az Ingatlanbazár üzletágvezetője fogalmaz: a tulajdonosok a megnövekedett kereslet miatt először megpróbálják maguk eladni ingatlanaikat, ezzel kikerülik az irodákat. Két-három hónapnyi sikertelen próbálkozás után fordul csak ingatlanos céghez a magánszemély, amikor megtapasztalja, mennyi időt és energiát takarít meg, ha egy szakértőt bíz meg az értékesítéssel. Emiatt az irodák forgalma nyilván csökken, miközben az a látszat, hogy forr a piac. De vajon mitől forr? Sok magánszemély tulajdonos csak kísérleti jelleggel hirdeti meg az ingatlanját, ez is torzítja az árakat a portálokon. Az Ingatlanbazárnál történt keresések mennyisége azt mutatja, hogy július, augusztus hónapban Pest megyében mindenütt – különös tekintettel az agglomerációra –, valamint a megyeszékhelyen kívüli kisebb településeken, falvakban is jelentősen nőtt a számuk. Ugyanakkor szeptemberben már kisebb csökkenés volt tapasztalható – derül ki a weboldal adataiból.
