végletek a magyar tengernél
Nekünk a Balaton a Riviéra, szól az egykori Németh Lehel-sláger, amit Maróth Viki és a Nova Kultúr hozott vissza a köztudatba bő egy évtizeddel ezelőtt. Ma is találó, sőt, Németh slágere óta a helyzet van, ahol a szó szoros értelmében semmit sem változott, ám a frekventált üdülőhelyeken komoly modernizáció és a mai igényeknek megfelelő szolgáltatások indultak el. A szezon hivatalos adatai néhány héttel későbbre várhatók, ám az már most elmondható, hogy a Balaton az idén is csúcsra pörgött, Siófokra egyes hétvégéken ki lehetett volna tenni a megtelt táblát.
Bár mi, magyarok nagyon szeretünk panaszkodni, és sokszor van is mi miatt, a felkapott helyeken a vendéglátási és programkínálati színvonal is egyre jobb a magyar tenger körül. Igaz, a gazdasági növekedés és a külföldi munkavállalás miatt elképesztő hiány van nyáron a tó partján mind egyszeri vendéglátósból, mind szállodásból, a szakképzettebb munkaerőről nem is beszélve. Ez sok esetben érződik a kiszolgálás, az ételek és a szállásokhoz kapcsolódó szolgáltatások színvonalán, különösen azok „sebességén”. Ugyanakkor a parti strandok szolgáltatásai egyre jobbak, a büfék is színvonalasabbak, mint egykor, és ami még fontosabb, a tó körüli programok választéka is jóval színesebb, mint akár 5-10 évvel ezelőtt.
Nemcsak a hagyományos nyaralásra, a kerékpáros vagy a zenei turizmusra (nagy fesztiválok Kapolcstól a Balaton Soundig) kell ma már gondolni, hanem a nyugatias luxust kínáló apartmanházakra, amelyek végre a középosztály számára is megfizethetők. Valamint a lépten-nyomon megrendezett kisebb fesztiválokra, illetve az újabb tó körüli attrakciókra. A felújított kilátók, város- és faluközpontok, a jobb éttermek mellett a Veszprémi Állatkert, az Afrika Múzeum, a Folly Arborétum és Borászat, a tihanyi Babamúzeum vagy a keszthelyi Festetics-kastély minőségi fix programokkal csábít – persze hosszan lehetne sorolni az új, illetve megújult látványosságokat: állatparkokat, sétarepüléseket, bortúrákat és hasonlókat.
Olcsó vagy drága?
A budapestieknek vidéki, a vidékieknek budapesti árszínvonal – fogalmazta meg nemes egyszerűséggel lapunknak egy széplaki vendéglős, amikor az idei szezonról kérdeztük. Mint mondta, az a baj, hogy megváltozott a nyaralók szokása. Nem jönnek két hétre, csak hétvégekre, így kevésbé kiszámítható a forgalom. Ám fejrázás mellett azért hozzátette, augusztusban esténként azért majdnem mindig megközelítették a telt házat. Ugyanez vonatkozik a többi part menti vendéglátóhelyre, azokra meg végképp, amelyek a kisebb-nagyobb kikötők közelében működnek. A széplaki vendéglátós meglátása nem alaptalan, ugyanakkor kissé csalóka. Két évtizeddel ezelőtt a Balaton felső karéja és a déli part (Zamárdiig) a budapestiek kedvenc nyaralóhelye volt. A vagyonosodással az egykori szakszervezeti vagy vállalati beutalósok ma már kisebb-nagyobb hajók, vagy part menti kis vityillók tulajdonosai (az ingatlanpiacról bővebben a cikk következő részében), akik ma már ritkábban járnak étterembe, otthon grilleznek vagy főznek. A szezonok a vendéglátós véleményével szemben egyre jobbak a Balatonon, ugyanakkor ennek az igazi haszonélvezői a nagy láncokhoz tartozó kereskedelmi egységek, amelyek az elmúlt 10 év alatt erőteljesen „nyakon csapták” a lángososok, vendéglősök, kiskocsmák, de még a kisboltosok forgalmát is. Vagyis az ő szemszögükből nézve nemhogy javulnak, inkább romlanak a szezonok.
Korábbi számunkban számoltunk be arról, hogy a Balaton körül működő kiskereskedelem szezononként 40 milliárdos többletet mutat a korábbi évekhez képest, és idén ez a bevételnövekedés tovább gyarapodhat. Bár konkrét számok még nincsenek, legkorábban szeptember végén lehet számolgatni, de az már most is jól látszik – az előzetes beszámolók szerint –, hogy a 2019-es szezon remek lesz, már ami a napi fogyasztásicikk-eladásokat illeti.
A nagy láncok megjelenésével azonban a kicsik hátrébb szorultak, és képtelenek voltak engedni az áraikból, így ma már a parti kisboltok is olyan áron dolgoznak, mint a nagyok. Ezzel jelentősen csökkent a Balaton árszínvonala. A kiskereskedelem erősödése természetesen begyűrűzött a vendéglátóhelyekre is, amelyek ugyancsak kénytelenek voltak befagyasztani vagy csökkenteni az áraikat, ha forgalmat akartak generálni. Így fordult meg a balatoni drágaság a budapestiek szemszögéből, akik hozzá vannak szokva a turistaforgalom miatt elszabadult árakhoz. Vidéken azonban sok helyen jóval alacsonyabb árréssel dolgoznak a kisboltosok és a kocsmák, így a kisebb városokból, településekről érkező nyaralóknak a gyengébb árszint is sokkoló lehet. Ettől függetlenül a balatoni árak, a tó szépségéhez és az itt lévő produkciókhoz képest alulértékeltek a horvát vagy az olasz tengerpartokhoz viszonyítva. Az Isztriánál például minden tekintetben kétszer olcsóbb a legdrágább balatoni város is.
INGATLANPIACI ÁTALAKULÁS
Talán mindennél fontosabb az ingatlanpiac igen alapos átalakulása, amely elsősorban a fővároshoz közelebb eső partszakaszokon érhető tetten. Siófok, Balatonfüred, valamint tágabb környékük elmúlt években látott ingatlanboomja ugyanis nagyrészt annak köszönhető, hogy megváltozott a tehetősebb rétegek életmódja, munkájának jellege.
A távmunka, az online jellegű vállalkozások, a cégek digitalizálódása, e folyamatok egyre érezhetőbb előretörése révén ma már több tízezrek számára valós, működő lehetőség, hogy a Balatonról járjanak fel a fővárosba dolgozni – mondjuk heti egy-két, legfeljebb 3-4 alkalommal. Ha máskor nem, késő tavasztól kora őszig mindenképp. Emiatt természetesen a bérleti piac is felbolydult, hiszen egyre többen két-három hónapra is kivesznek egy-egy apartmant vagy komplett házat a parthoz, a tóhoz közel, és ebben az időszakban valódi balatoni polgárokká válnak. Arról nem is beszélve, hogy egy nagyobb család pont annyiért bérelhet egy-másfél hónapra házat (a parttól levő távolság függvényében), mint Horvátországban két hétre.
Ennek megfelelően, kis túlzással, Budapest elővárosává alakultak át a déli part egyes városai (Kenese, Aliga, Világos, Siófok különösen, Széplak és Zamárdi), illetve hasonló történt azok vonzáskörzetével is. Csúcsforgalommentes időszakokban ugyanis autóval kevesebb mint egy óra alatt elérhető Budaörs vagy bő egy óra alatt Kelenföld környéke. Ebből a szempontból „még közelebb került” a Velencei-tó a fővároshoz. Ide már azok is szívesen költöznek ki Budapestről, akiknek akár minden egyes munkanap fel kell járniuk Pestre.
ÁRAK ÉS ÁRAK
Érdekes ugyanakkor, hogy autóval 10-15 percre ezektől a slágertavaktól – vagy éppen a vidékies, csendes, horgászatra alkalmas, de nem felkapott Tisza-tó környékén – sokkal alacsonyabbak az ingatlanárak. Egy „zártkerti”, azaz külterületi telek a Balaton valamelyik parti településén, a strandtól messzebb (gyalog legalább negyedórányira) 3-4 millió forinttól felfelé kezdődik. Ezzel szemben a Tisza partján vagy a Tisza-tó környékén már mindössze félmillió forinttól elcsíphetők olyan telkek, amelyen akár apróbb faház áll. Három-öt millió forint körül pedig már szinte „kacsalábon forgó” ingatlanokat lehet kapni.
Persze a Balatonnál és a Velencei-tónál a mai kor elvárásainak megfelelő minőségi, egyszobás ingatlanokat, amelyek akár téli lakásnak is alkalmasak, 12-15 millió forint alatt nem nagyon lehet kifogni. A parti nagyvárosok belsőbb részein bizonyosan nem. Már csak azért sem, mert ebben az évben újabb 10-20 százalékos áremelkedés történt – legalábbis a kínálati árakban. Az olcsóbb kategóriára pedig akkor is van kereslet, ha a nagyobb otthonokat ma már egyre nehezebb eladni.
Amint azt lapunk hasábjain már írtuk korábban, az utóbbi hónapokban elbizonytalanodott az ingatlanpiac. A kereslet – részben a közel 5 százalékos hozammal kecsegtető állampapírok miatt – érezhetően csökkent. Ez fokozottan igaz a nyaralópiaci befektetőkre, ahol még akkor is 4-5 hónap alatt kell a bérleti díjakat beszedni, ha hosszabb a tavaink körüli szezon, mint korábban. Egész évre kiadni tó körüli házakat, lakásokat viszont nem egyszerű, vagy csak olyan áron lehet, amely a mai vételárak tükrében már egyáltalán nem vonzó.
FALUSI CSOK A BALCSIN?
Maradtak tehát a nyaralni vágyók, illetve az életvitelszerűen a nagy tavaink köré költözők. Az elmúlt években viszont rengetegen vásároltak minőségi ingatlanokat, sokan új építésű lakásokat, így a tehetősebb rétegek alaposan „bevásároltak” – lecsengőben van tehát a vásárlási láz. A költözni vágyóknak remek lehetőség viszont, hogy jó néhány kisebb, akár tóparti településen megvan a lehetőség a falusi CSOK igénybevételére. Három gyermek vagy ennyi vállalása esetén ötmilliós állami „ingyenpénz” jár a használt házak vásárlására, valamint ugyanennyi ingyenes támogatás azok felújítására.
A Balatonnál is a végletek a jellemzők: míg távolabb, akár 2-3 falura a tótól már 4-6 millióért szép, takaros kockaházat vagy parasztházat találunk egy-egy faluban, addig a part menti, illetve ahhoz nagyon közeli utcákban, különösen a felkapott balatoni városokban elképesztő a drágulás üteme. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint a balatoni ingatlanok között is mind gyakrabban lehet találkozni milliós vagy ahhoz közeli négyzetméterárral – persze csak egyes Balaton-parti településeken, így elsősorban Balatonfüreden és Siófokon. Ez azt is jelenti, hogy Siófoktól 15-20 kilométerre egészen jó adottságú (persze felújítandó) falusi házat kapunk annyiért, mint amennyibe a déli part fővárosának belső részén, illetve a part közelében egy újszerű (vagy teljesen felújított) lakás közepes méretű fürdőszobája kerül.
Fertő tó: 30 milliárdos fejlesztés jön
Főként Keszthelynek és Hévíznek jelenthet konkurenciát a jövőre elkészülő Fertő tavi üdülőközpont, pontosabban az összességében több mint harmincmilliárd forint költségűre becsült üdülő- és városfejlesztési program. Egyelőre azonban nem tudni, hogy miként hathat ez a környék ingatlanpiacára.
A vízpartnak csak kis része tartozik Magyarországhoz, mégis elmondható, hogy ez hazánk egyik legérintetlenebb állóvízi tava, több, turisztikai szempontból is izgalmas helyszínnel. A több ütemben megvalósuló projekt a Fertő tó magyarországi partszakaszának átfogó korszerűsítését ígéri, amelybe új hajó- és horgászkikötők, a strand bővítése és felújítása, kempingek, vendéglátóegységek létesítése is beletartozik. Ezt követi a második ütemben elkészülő M85-ös gyorsforgalmi út a Sopron–Fertőrákos szakaszon.
A nagyberuházás ingatlanpiaci szempontból is hozhat változásokat mind a befektetőknek, mind az otthonkeresőknek – állítják az OTP Ingatlanpont szakértői.
A NAV legfrissebb adatai szerint egyébként Sopron az egyik legdrágább megyei jogú városunk. Az ott jellemző 357 ezer forintos átlagos négyzetméteráraktól a part menti települések sem sokkal maradnak el. A szomszédos Hegykőn például 328 ezer forintos átlagos négyzetméteráron adtak el tavaly lakásokat.
A tavalyi lakóingatlan-piaci adatokat összesítő, legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép alapján elmondható, hogy Győr-Moson-Sopron továbbra is a legdrágább megyének számít, járási szinten pedig a Fertő tó menti településeket is magában foglaló Soproni járásban is átlagosan több mint 310 ezer forintot kell fizetni egy négyzetméterért. A Fertő tó azonban egyelőre ingatlanpiaci szempontból állóvíz, a fejlesztések bejelentése óta nem tapasztalható nagy változás a Soproni járás áraiban – húzták alá a szakértők. A fejlesztések várhatóan 2020-ban fejeződnek be, az üdülőközponton kívül vízi infrastruktúra és bekötőutak is épülnek. „Várakozásaink szerint ekkor válik igazán vonzóvá a térség, beindítva az ingatlanvásárlók fantáziáját. Ebben az időszakban jócskán, becsléseink szerint mintegy 10-20 százalékkal megemelkedhet a járásban található lakóingatlanok átlagos négyzetméterára” – mondta el Pfandler Károly, az OTP Ingatlanpont soproni irodájának vezető értékesítési tanácsadója.
